DL: Trg nepremičnin - Kam bodo šle cene? Te so rekordne, a se trg ohlaja

17.6.2023 | 18:00

V Novem mestu vsako leto primanjkuje od 150 do 200 stanovanj. Nova gradijo na Pavčkovi ulici. (Foto: R. N.)

Lani se je v Sloveniji nadaljevala visoka rast cen nepremičnin, ki so dosegle novo rekordno raven. Na širšem novomeškem območju so se cene hiš samo lani povečale za 23 odstotkov, stanovanj pa za 12 odstotkov. Ali so cene stanovanj, ki v Novem mestu dosegajo tudi 3.000 evrov na kvadratni meter, vsaj za nekaj časa dosegle svoj vrh?

Zadnji podatki Geodetske uprave, ki je v lanskem letu med drugim zaznala za od 5 do 10 odstotkov manj kupoprodajnih poslov kot predlani, kažejo v smer ohlajanja trga, a domači nepremičninski posredniki temu ne pritrjujejo. »Povpraševanje je še vedno bistveno večje od ponudbe. Dolenjska ima eno najmočnejših gospodarstev, ljudje imajo dobre službe. Mnogi, ki imajo denar na bankah, so se zaradi visoke inflacije raje odločili investirati v nakup nepremičnin,« pravi Robert Nedanovski iz novomeškega podjetja NNRN Nepremičnine.

V zadnjem letu se je po prebudil tudi trg nepremičnin v Beli krajini. »Pred leti so ljudje zelo iskali nepremičnine ob Kolpi, a z begunsko krizo in epidemijo koronavirusa je zanimanje za nakup precej padlo. Lani je bilo znova zaznati večje povpraševanje,« opaža Nedanovski.

Tudi na posavskem trgu je povpraševanje bistveno večje od ponudbe. V Posavju je Gurs analiziral občine Brežice, Krško in Sevnica. Stanovanja so lani najvišje cene dosegla v Brežicah, kjer je bilo za kvadratni meter v povprečju treba odšteti 1.840 evrov, kar je za 360 več kot predlani. Sledi Krško, kjer je bil kvadratni meter v povprečju prodan za 1.550 evrov (predlani 1.130), v Sevnici pa za 1.490 (predlani 1.200).

TRG NEPREMIČNIN V LETU 2022

Cene stanovanj v enem letu zrasle za 19 odst., predvsem zaradi rasti v prvi polovici leta – Število sklenjenih kupoprodajnih poslov se je zmanjšalo za od 5 do 10 odst. – Stanovanja v Trebnjem dražja kot v Novem mestu – Najcenejše nepremičnine še vedno v Beli krajini – Povpraševanje na Dolenjskem in v Posavju bistveno večje od ponudbe 

V Novem mestu je bil kvadratni meter rabljenega stanovanja lani v povprečju prodan za 2.350 evrov. Slika je ilustrativna. (Foto: R. N.)

Lani se je v Sloveniji nadaljevala visoka rast cen nepremičnin, ki so dosegle novo rekordno raven. Na letni ravni so bile še vedno najvišje v Ljubljani, a so jih v zadnjem četrtletju prehitele v Istri. Trend rasti cen nepremičnin se je odražal tudi na Dolenjskem, v Posavju, Beli krajini in na kočevsko-ribniškem območju. Število sklenjenih kupoprodajnih poslov pa se je zmanjšalo za od 5 do 10 odst., kar kaže na postopno ohlajanje trga, v svojem letnem poročilu ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs).

Cene stanovanj so v primerjavi z letom 2021 nominalno zrasle za 19 odst., cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb 17 odst., cene hiš pa za 12 odst. Na to je vplivala predvsem izjemna rast cen nepremičnin v prvi polovici leta, medtem ko se je nato ta umirila.

Srednja cena rabljenega stanovanja v Sloveniji je lani znašala 2.400 evrov na kvadratni meter, kar je 16,5 odst. več kot predlani. Cene stanovanj so bile na letni ravni še vedno najvišje v Ljubljani, kjer so se podražile za 15,8 odst., na 3.950 evrov. Tudi cene stanovanjskih hiš so dosegle novo rekordno vrednost. Srednja cena prodane hiše s pripadajočim zemljiščem je v Sloveniji v povprečju znašala 132.000 evrov, kar je za 20 odst. več kot predlani. Znova najdražje so hiše v Ljubljani ter v turističnih krajih na Obali in Gorenjskem, najcenejše pa ostajajo na območju Bele krajine.

PROMET JE UPADEL

Gurs je za leto 2022 do sredine februarja letos evidentiral okoli 33.800 sklenjenih pogodb, skupna vrednost katerih je znašala okoli 2,8 milijarde evrov. Ocenjuje, da končno število pogodb za lani ne bo preseglo 35.000, njihova skupna vrednost pa bo okoli 2,9 milijarde evrov. Za leto 2021 je evidentiral 37.400 poslov v skupni vrednosti tri milijarde evrov. Zmanjšanje števila transakcij so zaznali v vseh večjih mestih, najbolj pa v Ljubljani, kjer se je sicer občuten upad prodaje stanovanj začel že konec leta 2021. »Glede na upad števila transakcij, rekordne cene nepremičnin in manjše povpraševanje po zazidljivih zemljiščih se zdi, da je bil v Sloveniji že v prvi polovici lanskega leta dosežen vrh nepremičninskega cikla in smo prešli v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga,« je Gurs zapisal v poročilu.

NADALJEVANJE OHLAJANJA NEPREMIČNINSKEGA TRGA

Cene stanovanj so se v Novem mestu v petih letih povečale za 82 odstotkov, cene hiš pa za 53 odstotkov. (Foto: B. B.)

Visoke cene nepremičnin in višanje obrestnih mer še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah. »Zato je pričakovati, da se bo ohlajanje nepremičninskega trga nadaljevalo tudi letos. Prav tako je pričakovati, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin ustavila. Ponekod bo zelo verjetno prišlo do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu,« meni Gurs.

Ko bo prišla na trg večja količina novih stanovanj, ki so se že začela graditi oz. katerih začetek gradnje se načrtuje v kratkem, bo ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje. »Takrat lahko pričakujemo skokovit padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot se je to zgodilo ob krizi leta 2008. Poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin pa ni pričakovati,« je še navedel Gurs.

NAJDRAŽJA V TREBNJEM

In kako je s cenami na našem območju? Stanovanja na Dolenjskem so se lani v povprečju podražila za 12 odst., če gledamo od leta 2015, pa kar za 82 odst. V Novem mestu (samo mesto) je bil kvadratni meter rabljenega stanovanja po podatkih Gursa lani v povprečju prodan za 2.350, v okolici dolenjske prestolnice za 1.750 evrov, v Trebnjem pa je doseglo celo ceno 2.460 evrov.

Robert Nedanovski (Foto: osebni arhiv R. N.)

Robert Nedanovski iz novomeškega podjetja NNRN Nepremičnine pravi, da je Trebnje zaradi močnega gospodarstva in bližine avtoceste zelo zanimivo za kupce. »Nekateri so v Ljubljani prodali stanovanje, kjer se zdaj cene dosegajo že več kot 4.000 evrov na kvadratni meter. Kupili so stanovanje na dolenjskem koncu, pa še pol denarja jim je ostalo. Cene v Trebnjem so visoke tudi zaradi skromne ponudbe, v zadnjih letih ni novih večstanovanjskih objektov,« meni Nedanovski.

Ohlajanje trga se sicer na Dolenjskem po njegovih besedah ni pretirano poznalo. »Povpraševanje je še vedno bistveno večje od ponudbe. Dolenjska ima eno najmočnejših gospodarstev, ljudje imajo dobre službe. Mnogi, ki imajo denar na bankah, so se zaradi visoke inflacije raje odločili investirati v nakup nepremičnin. Pozna se tudi ta čredni učinek. Ko je nekdo videl, da se je sosed odločil za nakup stanovanja ali hiše, mu je tudi sam sledil. Cene stanovanj v Novem mestu so še višje, kot navaja Gurs. Za kvadratni meter rabljenega stanovanja na dobri lokaciji je treba odšteti od 2.500 pa tudi do 3.000 evrov. Po mojem mnenju so prenapihnjene v razmerju s cenami hiš,« pove Nedanovski.

V Novem mestu je najbolj iskana lokacija stanovanj na Jakčevi in Ragovski ulici, Nad mlini, na Mestnih njivah pa tudi v okolici grmske osnovne šole. »V Novem mestu vsako leto primanjkuje od 150 do 200 stanovanj. Zato zelo hitro prodamo, kar se pojavi na trgu. Običajno dobimo kupca že po tednu dni, če gre za stanovanje na dobri lokaciji, pa že v enem dnevu. Tisti, ki iščejo, so aktivni,« še doda Nedanovski.

POSKOČILE TUDI CENE HIŠ

Zelo so lani poskočile tudi cene hiš, kar za 23. odst. V Novem mestu in bližnji okolici (Otočec, Smolenja vas) so bile lani v povprečju prodane za 180.000 evrov, v širši okolici Novega mesta za 95.000 evrov, na analitičnem območju Dobrnič in Gorjanci pa za 53.000 evrov. Kot pravi Nedanovski, je največ povpraševanja po modernih, energijsko varčnih enodružinskih hišah. Na dobri lokaciji na trgu dosegajo cene več kot 300.000 evrov. »Veliko nižjo ceno imajo večje hiše iz osemdesetih let prejšnjega stoletja, pogosto jih je treba tudi prenoviti. Bolj kot se oddaljujemo iz Novega mesta, cenejše so hiše.«

PRVIČ NAD MEJO 1.000 EVROV

V zadnjem letu se je po besedah Nedanovskega prebudil tudi trg nepremičnin v Beli krajini. »Pred leti so ljudje zelo iskali nepremičnine ob Kolpi, a z begunsko krizo in epidemijo koronavirusa je zanimanje za nakup precej padlo. Lani je bilo znova zaznati večje povpraševanje. Nekateri radi hodijo na oddih ob Kolpo,« pravi. Gurs je lani na območju Bele krajine evidentiral 62 kupoprodaj stanovanj, predlani 49. Povprečna cena za kvadratni meter stanovanja je prvič prebila mejo 1.000 evrov, in sicer je znašala 1.100 evrov (predlani 960 evrov za kvadratni meter). Prodanih je bilo tudi 107 hiš, zanje pa je bilo v povprečju treba odšteti 65.000 evrov, kar je za 24 odst. več kot leta 2021.

V RIBNICI VEČ KOT V KOČEVJU

Aleš Novak (Foto: osebni arhiv A. N.)

Cene stanovanj so šle precej navzgor tudi na kočevsko-ribniškem območju. Lani so se v povprečju podražile za 24. odst. Kvadratni meter rabljenega stanovanja v Kočevju je v povprečju znašal 1.180 evrov, v Ribnici pa 1.340 evrov.

CELO KDO DA VEČ

»Tudi na posavskem trgu je povpraševanje bistveno večje od ponudbe,« pravi Aleš Novak, ki ima v Krškem nepremičninsko agencijo Novdom Nepremičnine. Zaradi tega so šle cene precej navzgor. V Posavju je Gurs analiziral občine Brežice, Krško in Sevnica. Stanovanja so lani najvišje cene dosegle v Brežicah, kjer je bilo za kvadratni meter v povprečju treba odšteti 1.840, kar je za 360 evrov več kot predlani. Sledi Krško, kjer je bil kvadratni meter v povprečju prodan za 1.550 evrov (predlani 1.130), v Sevnici pa za 1.490 (predlani 1.200). »Največ povpraševanja je po enosobnih in dvosobnih stanovanjih v mestih, ki jih v večini primerov kupijo kot naložbeno nepremičnino. Lani se je zgodilo celo to, da je bilo za nekatera stanovanja takšno povpraševanje, da smo opravili licitacijo, kdo da več. Na koncu je bila cena za 10 odst. višja od izhodiščne cene. V 15 letih dela kot nepremičninski agent kaj takšnega še nisem doživel,« pravi Novak.

Letos ne pričakuje, da bi se rast cen na nepremičninskem trgu v Posavju zaustavila. Novogradenj je premalo, nekateri ljudje pa imajo po njegovih besedah denar na bankah, zato ob nadaljevanju takšne inflacije razmišljajo o nakupu nepremičnine.

Članek je bil objavljen v 15. številki Dolenjskega lista 13. aprila 2023

Rok Nose