DL: Stanovanja v Novem mestu in Trebnjem še enkrat dražja kot v Beli krajini

9.7.2022 | 19:40

Gradnja blokov na Jakčevi ulici v Novem mestu (Foto: R. N.)

V Novem mestu je bil kvadratni meter rabljenega stanovanja lani v povprečju prodan za 2.030 evrov. Slika je ilustrativna. (Foto: R. N.)

Nepremičnine zanimive kot naložbeni nakup - Slovenski nepremičninski trg lani z rekordnimi rezultati – Tudi na našem koncu povpraševanje večje od ponudbe – Stanovanja v Novem mestu in Trebnjem precej dražja kot v Beli krajini – Veliko je tudi kupcev iz drugih koncev Slovenije, ki denar vlagajo v nakup nepremičnin – V Posavju največ zanimanja za nakup stanovanj v mestih

Slovenski nepremičninski trg sta lani zaznamovala rekordna rast cen stanovanjskih nepremičnin in rekordno število transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb pa tudi oživitev trga poslovnih nepremičnin. Po ocenah Geodetske uprave (Gurs) je bilo sklenjenih več kot 37.000 poslov v skupni vrednosti 2,9 milijarde evrov. Trend rasti cen nepremičnin se je odražal tudi na Dolenjskem, v Posavju in Beli krajini.

Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so v primerjavi z letom 2020 na ravni države v povprečju zrastle za 15 odst., cene hiš za 13 odst., zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb pa so bila dražja za 12 odst., v svojem letnem poročilu ugotavlja Gurs. Za kvadratni meter stanovanja je bilo treba v povprečju odšteti 310 evrov več kot predlani, prvič je bila na ravni državnega povprečja presežena meja 2.000 evrov. Cena rabljenega stanovanja je še vedno daleč najvišja v Ljubljani in je lani tako na kvadratni meter v povprečju znašala 3.410 evrov, na območju Novega mesta 2.030, v njegovi širši okolici pa 1.430 evrov. Najcenejša stanovanja so v Beli krajini, ki je edino območje, kjer je bila lani srednja cena stanovanja na kvadratni meter pod 1.000 evrov. Nekoliko več so odšteli kupci, ki so kupovali stanovanja na območjih Prekmurja, Zasavja in Posavja.

Lani se je nadaljeval tudi trend rasti cen stanovanjskih hiš; presežen je bil vrh iz leta 2008. Srednja cena prodane hiše s pripadajočim zemljiščem je v Sloveniji v povprečju znašala 110.000 evrov in je bila v primerjavi z letom 2020 višja za 3.000 evrov. Najdražje so hiše v Ljubljani ter v turističnih krajih na Obali in na Gorenjskem, najcenejše pa ostajajo na območju Bele krajine.

Število kupoprodaj stanovanj in vseh vrst stanovanjskih hiš se je lani v primerjavi z letom 2020 povečalo za okoli 20 odstotkov in je bilo že večje kot leta 2019, to je pred epidemijo covida-19. Povečanje je šlo predvsem na račun rekordne prodaje stanovanjskih hiš, ki jo je povzročila rast povpraševanja po hišah zunaj urbanih središč, ugotavljajo na Gursu.

»Rast cen stanovanjskih nepremičnin je posledica presežnega povpraševanja, ki se mu ponudba z novogradnjami sicer počasi prilagaja. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah za lastno uporabo, predvsem pa za naložbene nakupe, še vedno v največji meri vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost kreditov, v zadnjem času pa vse bolj tudi strah pred naraščajočo inflacijo. Dodatni pritisk na rast cen stanovanjskih nepremičnin povzroča tudi visoka rast gradbenih stroškov, ki je posledica globalne rasti cen energije in gradbenih materialov zaradi pandemije covida-19 in zdaj tudi vojne v Ukrajini,« je Gurs še zapisal v poročilu.

Gibanje cen stanovanj in hiš, TAO Novo mesto in okolica, od leta 2015 do 2021 (osnova so cene v letu 2015)

DOBRA GOSPODARSKA KLIMA PA TUDI ČREDNI UČINEK

Blaž Čampa (Foto: R. N.)

S tem se strinja tudi direktor novomeške nepremičninske agencije Inteleks Blaž Čampa, ki ob tem poudarja, da Slovenci že po tradiciji dobro varčujemo. »Če si imel na računu vsaj 100.000 evrov prihrankov, ti je banka zaračunala ležarnino, zato so se nekateri raje odločili investirati denar v nakup nepremičnin, ki so jih nato oddajali v najem. Naložbeni kapitalski segment se je tako usmeril na področje nepremičnin. Tudi obdavčitve najemodajalcev so se zmanjšale, kar je še dodaten plus k razmišljanju o nakupu nepremičnine. To je še povečalo povpraševanje, kar posledično vedno prinese dvig cen na trgu nepremičnin,« pravi Čampa, ki poudarja tudi ugodne obrestne mere na bankah, zato so si nekateri lažje privoščili kredit.

Na Dolenjskem je tudi dobra gospodarska klima, večina ljudi je namreč zaposlena, k večjemu povpraševanju po nakupu nepremičnin je po njegovem mnenju prispeval tudi »čredni učinek«. »Ko je nekdo videl, da so se drugi odločili za nakup stanovanja ali hiše, se je še on odločil za to. Poleg tega Slovenci že dolgo časa razmišljamo, da je bolje imeti svojo nepremičnino kot biti v najemu. Pri nas je razmerje 82 : 18, medtem ko je v zahodnem svetu to razmerje 50 : 50,« pravi Čampa.

NAJDRAŽJA V TREBNJEM

In kako je s cenami na našem območju? V Novem mestu (samo mesto) je bil kvadratni meter rabljenega stanovanja po podatkih Gursa lani v povprečju prodan za 2.030 evrov, v okolici dolenjske prestolnice za 1.430 evrov, v Trebnjem pa je dosegel celo ceno 2.120 evrov. Čampa pravi, da ga to ne preseneča, saj se je v Trebnjem, ki se razvija in ima močno gospodarstvo, v zadnjih letih povečalo število prebivalcev, kar posledično pomeni več povpraševanja po nepremičninah. Poleg tega je Trebnje ob avtocesti, blizu je Novo mesto, pol ure vožnje pa je oddaljena Ljubljana, zato vse več mladih družin tam išče stanovanje ali hišo.

Cene in lastnosti prodanih stanovanj na sekundarnem trgu v letu 2021

Cene in lastnosti prodanih hiš na sekundarnem trgu v letu 2021

Srednja cena stanovanj (mediana) po tržnih analitičnih območjih v letu 2021

Srednja cena hiš (mediana) po tržnih analitičnih območjih v letu 2021

»V Novem mestu je najbolj iskana lokacija stanovanj v okolici osnovne šole Grm, pod grmskih gradom, na Smrečnikovi in Mušičevi ulici, Nad mlini pa tudi na Ragovski ulici, kjer gradijo dva nova bloka, večina stanovanj pa je že prodana. Podobno je tudi z gradnjo blokov v soseski Livada ob Straški cesti, investitor zaključuje gradnjo garaže, vsa stanovanja pa so že oddana. Povpraševanje je veliko, kar dobimo, hitro prodamo,« pravi Čampa.

V zadnjem letu Čampa opaža, da je veliko kupcev iz drugih koncev Slovenije, ki denar vlagajo v nakup nepremičnin. »Izračunali so, da jim je glede na ceno in potem zaračunano najemnino bolj donosno, če stanovanje kupijo v Novem mestu kot na primer v Ljubljani ali kje drugje,« še poudarja.

NAJVEČ ZANIMANJA PO ENODRUŽINSKIH HIŠAH

Hiše v Novem mestu in bližnji okolici (Otočec, Smolenja vas) so bile lani v povprečju prodane za 157.000 evrov, v širši okolici Novega mesta za 63.000 evrov, na analitičnem območju Dobrnič in Gorjanci pa za 45.000 evrov. V nasprotju s stanovanji, ki so se na Dolenjskem v lanskem letu v povprečju podražila za 21 odst., cene hiš naraščajo veliko počasneje – lani za vsega 2 odst. Največ je povpraševanja po enodružinskih hišah. »Ker energenti drvijo v nebo, se marsikdo zamisli, ali res potrebuje hišo v velikosti 300 kvadratov, ki so jih včasih gradili. Zelo pomembna je tudi lokacija. Ker so cene v mestih zelo zasoljene, se jih veliko obrača po podeželju,« pove Čampa. Poslovnih prostorov v dolenjski regiji pa je dovolj, ponudba je celo večja od povpraševanja.

MALO PROMETA V BELI KRAJINI

Trg nepremičnin v Beli krajini je še naprej mrtev. »Po mojem je največji problem slaba prometna povezava. V Črnomlju, kjer je nekaj večjih gospodarstvenikov, se še kaj dogaja, v Metliki pa je, kar se tiče prodaje stanovanj ali hiš, pogreb,« brez dlake na jeziku pove Čampa. Gurs je sicer lani na območju Bele krajine evidentiral 49 kupoprodaj stanovanj, povprečna cena za kvadratni meter stanovanja pa je znašala 960 evrov, kar je 20. odst. več kot predlani. Prodanih je bilo tudi 121 hiš, zanje pa je bilo v povprečju treba odšteti 50.000 evrov (24 odst. več kot leta 2020).

RIBNICA DRAŽJA OD KOČEVJA

Tudi na kočevsko-ribniškem območju so cene stanovanj precej nižje od slovenskega povprečja; lani so se sicer podražila za 3 odst., v zadnjih šestih letih pa za 12. odst. Kvadratni meter rabljenega stanovanja v Kočevju je v povprečju znašal 1.030 evrov, v Ribnici pa 1.340 evrov.

TUDI V POSAVJU PREMALO PONUDBE

Aleš Novak (Foto: osebni arhiv)

»Tudi na posavskem trgu je opaziti trend višanja cen,« pravi Aleš Novak, ki ima v Krškem nepremičninsko agencijo Novdom Nepremičnine. V Posavju je Gurs analiziral občine Brežice, Krško in Sevnica. Stanovanja so lani najvišje cene dosegala v Brežicah, kjer je bilo za kvadratni meter v povprečju treba odšteti 1.480 evrov. Sledi Sevnica, v kateri je bil kvadratni meter v povprečju prodan za 1.200 evrov, v Krškem pa za 1.130 evrov. »Največ povpraševanja je po stanovanjih v mestih, predvsem enosobnih in dvosobnih, ki jih v polovici primerov kupijo kot naložbeno nepremičnino. Tudi hiše in zemljišča v mestu so zaželena pri kupcih, na podeželju pa je trend prodaje večjih kmetij velikosti 10 hektarjev. Zanimive so tudi zidanice, ki jih kupijo predvsem kupci iz mesta, tudi iz Ljubljane,« pravi Novak in dodaja, da je tudi v Posavju povpraševanje po nepremičninah večje od ponudbe, po njegovem mnenju je predvsem premalo novogradenj. Na trgu poslovnih nepremičnin pa je bil lani podoben promet kot v preteklih letih.

RAST CEN NAJ BI SE MALO USTAVILA

Rast cen stanovanj se nadaljuje tudi letos. »Mislim, da se bo ta trend letos vsaj nekoliko zaustavil, kajti cena denarja se spet dviga. Zaradi sprememb na finančnih trgih bodo krediti nekoliko dražji, za nekatere bo odplačevanje z obrestmi preprosto prevelik strošek. Nakazuje se, da bi se rast cen na nepremičninskem trgu zaustavila in mogoče celo znižala za kakšen odstotek, da bi prišlo do občutnega zmanjšanja, pa si ne predstavljam,« o pričakovanjih za letos pove Blaž Čampa.

Članek je bil objavljen v 22. številki Dolenjskega lista 2. junija 2022

Rok Nose